離婚時の財産分与に住宅ローンがあっても夫婦が揉めずに解決する方法

 

離婚時に行う財産分与の中に住宅ローンが含まれていますが、その状況は以下のように様々です。

• 住宅ローンが残っているが、不動産を売却すれば完済できる
• 不動産を売却しても住宅ローンが残る
• 不動産は売却せず、名義の夫が住み続ける
• 不動産は売却せず、名義は夫で妻と子供が住み続ける
• 不動産の所有権を夫婦で半分ずつ共有している
• 住宅ローンの名義が夫で保証人が妻である

また、状況ごとに対応方法は異なり、さらに法律に基づいて手続きを進める必要があるため、知識や経験のない個人が対応することは難しいです。

例えば、民法768条によって財産分与の時効は2年間と定められており、期限内に手続きをしなければなりません。

そこでこの記事では、離婚時の財産分与に住宅ローンがあった場合の具体的な手続きについて解説します。

離婚を後悔したくアンダーローン｜不動産を売ると住宅ローンの残債が残らない

アンダーローンの場合、不動産を売却すると利益が生じます。ローンを支払った後に残る売却益は、夫婦で分割すると良いでしょう。

もし、不動産を売却しないのであれば、ローン負担や所有権をどちらが持つのか、所有権のない方はどの程度財産分与を受け取るのかなどの問題が発生します。

夫婦間で揉めないためにも、慎重に協議を進めていく必要があります。このとき円満に解決できるよう、弁護士を介入させて財産分与を行う夫婦も少なくありません。

オーバーローン｜不動産を売っても住宅ローンの残債が残る

オーバーローンの場合、不動産を売却しても住宅ローンの完済はできません。

不動産を手放しても住宅ローンは残るため、夫婦どちらかが住み続けてローンの完済を目指すのが一般的です。

またこの場合、自宅不動産の財産価値は0なので財産分与の対象にもなりません。

オーバーローンでも不動産を売る場合

オーバーローンであっても不動産を売却する場合は、リスクを抑えるために任意売却を行いましょう。

任意売却は、不動産を市場で売買する方法です。強制競売よりも高値で売却できるため、債務者にとっては任意売却の方が有利です。

不動産に抵当権が設定されていれば、通常の場合売り主は抵当権をすべて抹消しなければなりません。

そのため、任意売却を行う上ではローンを結んだ金融機関と交渉し、その同意を得て抵当権の抹消処理をする必要があります。

延滞せず、住宅ローンを払いながら売却する場合は、住宅ローンの残額全部を支払わないと抵当権を抹消してくれませんので、決済日に売買代金とローンの残額の差額を工面して金融機関の銀行口座に送金する必用があります。

住宅ローンの支払を止め、延滞する場合は、この場合は、時価で金融機関は抵当権を抹消してくれます。しかし、金融機関は、残ったローンを債権回収会社(サービサー)に売却し、サービサーは、給与の差押えを含むしつこい取り立てをしてきますので、破産手続や個人再生手続をして負債の整理をする必要があります。

抵当権が抹消できない場合、任意売却はできないのが通常です。

住宅ローンの債務者が夫で連帯保証人or連帯債務者が妻の場合は注意

仮にローンの債務者である夫が財産分与で不動産の所有権を維持し、住み続けた場合、夫がローンを支払えればなにも問題はありません。

しかし、夫が支払不能になってしまった際、妻は離婚したとしても連帯保証人や連帯債務者としての責任を免れることはできません。

どのような契約を結んでいるのか確認し、離婚後にトラブルが起きないようしっかり取り決めておきましょう。

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この記事の執筆者

弁護士　藤井義継

専門分野

離婚・相続など家事事件

経歴

昭和63年に弁護士登録後、神戸市の事務所勤務を経て、平成4年に藤井義継法律事務所を開設。相続、離婚、不動産トラブルなど、家事・民事事件を多く取り扱う。

弁護士会の活動として、神戸地方裁判所鑑定委員や神戸地方法務局筆界調査委員を経験。平成16年には兵庫県弁護士会副会長も経験している。

弁護士歴30年以上の豊富な実績があり、離婚問題の早期解決を得意としている。

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